html模版大連、鎮江、寧波……那些被萬科計提跌價準備的城市怎麼瞭?
萬科計提部分項目跌價準備,並非絕對看空區域樓市,或出於利潤調節考慮。長三角地區三四線城市基本面向好,而在新一輪逃離一線城市的返鄉置業潮下,弱三四線城市樓市短期升溫

記者 侯雯

在北京近期暴風驟雨般的調控政策之下,釋放的嚴厲信號帶來的行業預期,遠比現實嚴峻。品牌房企對三四線城市樓市的看法集體趨於謹慎。

萬科在3月27日的業績發佈會上披露,2016年新增存貨減值合計約8.4億元,涉及一個老項目和六個新項目。查閱年報可知,這七個項目分別位於七個城市:遼寧大連、營口、撫順,江蘇鎮江、南通,浙江寧波,四川南充。此後有媒體解讀,萬科對這些城市的樓市持悲觀預期。



2017年3月27日,萬科業績發佈會。財新記者/林金冰攝

萬科官方對此回應財新記者稱,公司堅持審慎的財務策略。2016年末根據最新市場及銷售情況,對所有項目各個分期進行瞭全面減值測試及減值項目跟蹤評估,並基於謹慎性原則,針對已售未結及未售存貨,根據可變現凈值與成本孰低原則,對可能存在風險的項目計提減值準備。

這些城市除寧波、大連應算二線城市之外,其他大多處於三四線城市,它們的樓市情況到底如何?據財新記者瞭解,目前,位於長三角地區的城市基本面向好,供小於求,且承接瞭熱點一二線城市的外溢效應,跌價風險不大。而在新一輪“逃離北上廣”的返鄉置業潮下,弱三四線城市的樓市也出現瞭升溫。

一傢上市房企高管人士對萬科此舉分析稱,萬科對非熱點區域單個項目計提存貨跌價準備,並不意味著萬科認為上述項目未來會跌價,而是基於具體項目拿地成本,和周邊項目售價測算,出於房企利潤調節的考慮。

上述人士指出,拿地位置最能反應房企對各地樓市的預判。綜合拿地成本來看,房企看好一線城市及其周邊地區,和二線城市。短期內,一線城市的強行政調控使資金流入三四線城市,但從長期看,結合國內外經驗,房價上漲的城市始終集中在核心都市圈,有購買力的人口會持續流向大城市。

長三角熱點城市仍有溢出效應

江蘇鎮江、南通,是長三角地區熱點城市外溢效應帶動樓市升溫的典型地區。以鎮江為例,開年在“環南京都市圈”概念帶動下,樓市量價齊升,2月份全市新房成交量翻倍,其中城際軌道概念樓盤2017年一季度價格上漲超過三成。(詳見《“環南京都市圈”概念推動鎮江樓市量價齊升》)如此短期之下的兇猛漲勢,的確暗藏房價波動風險。

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被萬科計提的另一個長三角城市項目位於浙江寧波,目前處於銷售上漲、供不應求,急需補充庫存的階段。國信證券3月27日發佈的研報顯示,上周(3月17日至23日),寧波新房成交1921套,環比增加74%。據克而瑞最新數據,截至2月,寧波供求比為0.49,明顯供小於求,庫存去化周期為5.7個月,低於正常水平。



主要佈局長三角地區的新城控股集團副總裁歐陽捷認為,mazda3音響改裝在2016年的上升行情中,寧波屬於“後知後覺”式的上漲,整體房價漲幅不大。由於寧波整體樓市供應量較大,房價一直到去年八九月才開始上漲。但去年國慶期間全國樓市開始新一輪調控,寧波房價在之前一兩個月內上漲瞭約5%-6%。歐陽捷認為,寧波北侖港等港區的物流功能促進當地經濟穩定發展,城市基本面較好,且供小於求,長期看房價並不會太跌。



雖然計提瞭寧波萬科城項目,但萬科整體仍看好寧波樓市。據萬科年報披露的2016年開發情況和2017年開發計劃統計,萬科在寧波共有19個住宅項目。這一項目數量在萬科在長三角城市佈局中,僅次於杭州(35個)和上海(23個)。同行人士亦指出,萬科在寧波的市場占有率並不低。



萬科持續在寧波拿地。2月17日,萬科以8.62億元拿下寧波鎮海區兩宗宅地,溢價率均超過200%,最高樓面價達9220元/平方米,為區域單價“地王”。



庫存重災區去化提速

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萬科年報顯示,其在大連共有17個項目在建或計劃開工。長期低迷的遼寧大連樓市正在升溫。上述國信證券最新研報顯示,上周,大連新房成交843套,環比漲28%,同比漲46%,年初至今累計同比漲17%;二手房成交1074套,環比漲18%,同比漲60%,年初至今累計同比漲62%。但在交易放量的同時,大連房價僅小幅上漲。據市場機構房天下數據,3月,大連二手房均價1.1萬元/平方米,環比漲2%,同比漲7%。



在2016年“去庫存”的政策背景下,樓市庫存“重災區” 東北地區,去化艱難。據克而瑞統計,截至2016年9月,大連庫存去化周期仍長達21.4個月,供求比大於1,庫存量月度環比波動很小。



萬科年報披露,其位於南充的項目僅有被計提的一個。四川南充是中西部地區“去庫存”的代表。其樓市在2014年下半年隨全國樓市一起陷入寒冬,直到2016年復蘇,量增價穩。據南充市房管局統計,2016年南充商品房成交2.75萬套,同比上漲30%,成交均價4360元/平方米,同比持平。 2017年一季度,南充商品房成交7786套,成交均價4676元/平方米,顯示成交有所放量,但價格仍較穩定。



三四線城市樓市短期升溫



業內將三四線城市進一步細分為:都市圈周邊的強三四線城市,以及無承接效應、城市基本面一般的弱三四線城市。歐陽捷指出,近期調研發現,這兩類三四線城市樓市短期內均出現升溫。



都市圈周邊的強三四線城市承接瞭一線城市的溢出需求,再加上前期供地量大,現階段可供土地減少,同時政府有意識減少供地,導致樓市升溫並加入新一輪限購陣營,如環京限購圈城市。



在弱三線城市中,樓市暴漲引發的新一輪“逃離北上廣”運動,帶來瞭返鄉置業潮,如徐州、淮安、安慶、韶關等地。據歐陽捷介紹, 其調研的全國42個三四線城市中,有35個一季度新房成交量環比上漲30%。他表示:“我們瞭解到,除瞭春節的階段性返鄉置業潮,更多的購房人是那些在大城市買不起房而徹底回傢的人。”



上述品牌房企高層人士認為,三四線城市政府的調控措施相對寬松,未來房價仍有上漲空間,或將引發新的調控。長期來看,被擠出的資金仍會流回北上廣等一線或熱點城市。■

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